Mit tokenisierten Immobilien ist es endlich für jeden möglich, schnell und bequem zu Immobilieneigentümern zu werden und ein passives Einkommen durch Mieteinnahmen zu generieren. Dazu bedarf es weder viel Eigenkapital noch besonders viel Zeitaufwand. Bonitätsprüfungen, Bankgespräche, Notartermine, Behördengänge, Besichtigungstermine sind nicht mehr zwingend notwendig, wenn es darum geht, ein passives Einkommen aus Immobilien zu erwirtschaften.
Klingt fast schon zu gut um wahr zu sein? Der Gamechanger lautet „Tokenisierung “. Zusammen mit der Blockchain-Technologie ermöglicht sie es, dass Anleger über bestimmte Plattformen ganz einfach und kostengünstig Anteile einzelner Immobilien in Token-Form erwerben können. Eine dieser Plattformen, die derartige Investitionen anbietet, ist der US-amerikanische Anbieter RealT, den ich in diesem Beitrag näher vorstellen möchte.
Nachfolgend schauen wir uns die spannendsten Features der Plattform und die Funktionsweise genauer an. Da ich die Plattform nun selbst seit über einem Jahr nutze, konnte ich mich von den Chancen und Potenzialen dieser neuartigen Investmentmöglichkeit überzeugen. Meine Erfahrungen und Einschätzungen möchte ich nun in diesem Blogbeitrag teilen.
Bevor wir gleich tiefer in die wichtigsten Funktionalitäten von RealT einsteigen, nachfolgend einige Features zur Plattform:
Über die RealT-Plattform
- Unternehmen: Real Token Inc
- Launch: 2019
- Offizielle Webseite: www.realt.co
- Anmeldelink (referral): Zur Registrierung
- Firmensitz Boca Raton (FL), USA
- Gesamtwert der tokenisierten Immobilien: (siehe Defi Llama)
- Investment-Schwerpunkt: US-amerikanischer Immobilienmarkt; vereinzelte auch Objekte im Ausland (z.B. Panama)
- Mindest-Investment: 50,- USD
- Jährliche Renditen: abhängig vom Objekt, variiert zwischen 6-11% (siehe RealT-Marketplace).
- Loan-Funktion: Ein besonderes Feature der Plattform ist es, dass Token-Inhaber ihre Immobilien-Token in einem DeFi-Protokoll als Sicherheiten hinterlegen und dafür im Gegenzug einen Kredit aufnehmen können.
- Mietzahlungen: 1x wöchentlich auf eigene Wallet-Adresse
- Bericht zu den Mieteinnahmen: Mit dem Rent-Income Report können sich Anleger eine kompakte Übersicht zu allen Mieteinnahmen herunterladen und diesen einfach ihrer Steuererklärung beifügen.
- Re-Investment Option: Token-Inhaber können wählen, ob sie ihre Mieteinnahmen vorzugsweise in Stablecoins (USDC oder xDAI) ausbezahlt haben möchten oder ob sie sie automatisch in weitere Immobilien-Token reinvestieren und somit vom Zineszinseffekt profitieren möchten.
- Debit Card zum Bezahlen mit Kryptowährungen: Wer seine wöchentlichen Mieteinnahmen aus seinen Immobilien-Tokens direkt für Zahlungszwecke verwenden möchte, kann sich für ca. 30€ beim Anbieter Gnosis Pay eine VISA-Karte bestellen. Diese ermöglicht das reibungslose Bezahlen mit Stablecoins bei über 80 Mio Händlern weltweit (mehr dazu unter >Besondere Features).
- Trust Pilot: zu den Bewertungen
RealT – Vorreiter bei der Tokenisierung von Immobilien
Im Jahr 2019 gestartet, gilt RealT als echter Vorreiter im Bereich der tokenisierten Immobilien. Seit dem Launch hat das Unternehmen bereits Häuser und Wohnungen im Wert von knapp 100 Mio US-Dollar tokenisiert und handelbar gemacht. Ein Großteil der Objekte befindet sich, bis auf wenige Ausnahmen, in den USA – vor allem in Detroit, aber auch in anderen Städten wie Chicago, Cleveland, Montgomery (AL) und vereinzelt auch im US-Staat Florida.
Marktkapitalisierung von RealT
Über das Tool Defi-Llama, welches direkt auf On-Chain Daten der von RealT genutzten Gnosis-Blockchain zurückgreift, können wir die Marktkapitalisierung von RealT sehr genau nachverfolgen. Demnach ist der Gesamtwert der tokenisierten Immobilien, die über die Plattform gehandelt werden (TVL) in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf knapp 100 Mio $ gestiegen. Auch die Median-Renditen (Median APY) konnten im Zeitverlauf von anfangs 3-4% auf nunmehr 7-8% zulegen. Einige Objekte erzielen sogar Renditen oberhalb der 10%-Marke. Die Renditen können sich also durchaus sehen lassen.
Screenshot: DeFi Llama: RealT
Alle Immobilien-Objekte sind transparent und manipulationssicher auf der Blockchain dargestellt
Doch nicht nur die Marktkapitalisierung ist über die On-Chain-Daten einsehbar. Da jeder einzelne Immobilien-Token über die Blockchain abgebildet wird, kann jeder genau nachverfolgen, wie viele Token einer bestimmten Immobilie in Umlauf sind. Anleger können sich also vergewissern, dass die Gesamtanzahl ihrer Immobilien-Token limitiert ist und in der Summe exakt dem Gegenwert des Objektes entspricht.
Zudem sind im Ledger alle Transaktionen, die jemals durchgeführt wurden, aufgezeichnet. Somit lässt sich genau nachverfolgen, wann und wie viele Token beispielsweise auf eine bestimmte Wallet-Adresse verschickt wurden oder auch wie viele verschiedene Wallet-Adressen Anteile einer bestimmten Immobilien halten. Das gibt z.B. Aufschluss über die genauen Eigentümerverhältnisse eines Objekts. Wie viele Eigentümer sind an einem bestimmten Objekt beteiligt? Gibt es jemanden, der z.B. 90% aller Tokens einer bestimmten Immobilie hält? All das lässt sich problemlos mit Hilfe der On-Chain Daten überprüfen – selbstverständlich in anonymer Form, da die Token-Adressen keine Informationen zur Person oder dem Herkunftsland der Token-Inhaber zulassen. Die hohe Transparenz schafft Vertrauen. Sie ist einer der größten Vorteile von Real World Assets (RWA) auf der Blockchain.
Wer kann in RealT investieren?
RealT hat es sich zur Aufgabe gemacht, Immobilieninvestitionen zu demokratisieren und einer möglichst breiten Masse zugänglich zu machen. Dementsprechend können Anleger weltweit – bis auf wenige Ausnahmen (z.B. Nordkorea, Weißrussland, Mali) – über die Plattform schon ab einer Mindesteinlage von nicht mehr als 50$ in den US-amerikanischen Immobilienmarkt investieren.
Quelle: www.realt.co
Das Konzept von RealT kurz erklärt
RealT ist eine Plattform, die es seinen Nutzern weltweit ermöglicht, einfach und schnell über das Internet in Immobilien zu investieren. Während bei Direkt-Käufen in der Regel mehrere Wochen, gar Monate vergehen, bis ein Kauf vollständig abgewickelt ist, schafft es RealT diese Zeit auf weniger als 30min zu verkürzen. RealT nutzt dazu eine revolutionäre Methode, mit der Immobilien kosteneffizient und ohne viel Papierkram gehandelt werden können – der Tokenisierung.
Dem Unternehmen ist es gelungen, ein modernes Handelssystem zu schaffen, bei dem Drittparteien, wie Makler, Notare oder Banken, die normalerweise bei Immobilientranskationen involviert sind (und nebenbei bemerkt, an jeder Transaktion kräftig mitverdienen) nicht mehr benötigt werden. Anstelle auf Papierurkunden setzt RealT auf digitale Token – und nutzt damit einen neuen Mechanismus für das „Verbriefen“ von Eigentum auf der Ethereum-Blockchain.
So funktioniert die Tokenisierung:
Alle Immobilien auf dem Marktplatz der Plattform werden in kleine, gleich große Teile („Token“) zerlegt und einzeln verkauft. Beispiel: Eine Immobilie hat einen Verkaufswert von 100.000,- Dollar. RealT „tokenisiert“ das Objekt und teilt es so auf, dass der Zielpreis eines Token bei etwa 50 Dollar liegt. Um diesen Preis zu erreichen, werden in diesem Beispiel genau 2.000 Token emittiert, die dann über die Plattform einzeln zum Verkauf angeboten werden. Somit kann im Prinzip jeder, auch mit wenig Eigenkapital (ab 50 Dollar), damit beginnen, sich ein diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen – ohne dabei einen Kredit aufnehmen zu müssen. Auf diese Weise wird der Immobilienmarkt auch für Kleinanleger zugänglich, indem die Einstiegshürden drastisch abgesenkt werden. Nutzer der Plattform benötigen nicht mehr als ein internetfähiges Handy, bzw. eine „Wallet“-App, auf der sie ihre Kryptowährungen und Token verwahren können.
Obwohl die Immobilienobjekte in Fragmente aufgeteilt sind, genießen die Anteilseigentümer dennoch alle Vorteile, die mit einer Investition in diese Anlageklasse verbunden sind: Sie können sowohl von möglichen Wertsteigerungen der Immobilie als auch von den Mieteinnahmen des Objekts profitieren. Der Wert der einzelnen Immobilien wird einmal jährlich von einem unabhängigen Prüfer neu bewertet – mit jeder Neubewertung wird folglich auch der Wert der jeweiligen Token angepasst. Die anteiligen Mieteinnahmen werden wöchentlich an die Token-Inhaber in Form von Stablecoins auf den US-Dollar (xDAI oder USDC) ausbezahlt. Anleger müssen sich im Grunde um nichts kümmern, da RealT alle für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendigen Prozesse, wie Wartungsarbeiten, Mietersuche, Sicherstellung der Mietzahlungen, etc. an einen lokalen Dienstleister outgesourced hat. Um ein passives Einkommen zu erzielen, müssen Anleger also nichts weiter tun, als ihre Token zu halten.
Wie melde ich mich an?
Wie auch bei anderen regulierten Investment-Plattformen üblich, müssen sich Nutzer zunächst einmal unter Angabe der persönlichen Daten auf der Plattform registrieren.
Im Zuge der Registrierung müssen Nutzer auch ein KYC-Verfahren durchlaufen, gefolgt von einer automatisierten ID-Verifizierung. Der gesamte Prozess sollte nur wenige Minuten in Anspruch nehmen. Nachdem die KYC-Dokumente (Ausweisdokument, etc.) hochgeladen wurden, werden die Informationen nochmals manuell vom RealT-Team überprüft und validiert. Sobald die Verifizierung erfolgreich abgeschlossen wurde (in der Regel sollte das innerhalb eines Tages geschehen), kann die Shopping-Tour auch schon beginnen.
Wissenswertes zur Plattform und zum Token-Verkauf
Die RealT-Plattform ist im Prinzip wie ein gewöhnlicher Online-Shop aufgebaut. Der Wesentliche Unterschied zu anderen Online-Shops besteht darin, dass auf RealT reale Vermögenswerte bzw. Immobilien-Anteile anstelle von Konsumprodukten erworben werden können.
Das Kernstück der Plattform ist der Marktplatz: Hier sind alle verfügbaren (und ausverkauften) Objekte gelistet.
Durch Klicken auf das Inserat können interessierte Käufer nähere Informationen über das Objekt abrufen. Neben verschiedenen Bild-Aufnahmen sind darin auch alle relevanten Informationen, etwa über die Art der Immobilie, Baujahr, Wohnfläche, Heizungsart, erwartete Mieteinahmen, Mietbeginn, Anzahl der Zimmer, etc. übersichtlich aufgeführt.
Es kann vorkommen, dass gerade kein neues Objekt zum Kauf angeboten wird. Das liegt daran, dass die Nachfrage allgemein sehr hoch ist und besonders renditestarke Objekte, nach meinen Erfahrungen, teilweise schon innerhalb weniger Minuten nach dem Launch ausverkauft sind.
Der Token-Verkauf eines neu gelisteten Objekts erfolgt dabei in zwei Etappen: 90% der Tokens werden beim ersten offiziellen Launch angeboten. Die verbleibenden 10% werden für einen zweiten Verkaufstermin reserviert, welcher genau 12 Stunden später stattfindet. Wer also einen Launch verpasst hat, dem bietet sich noch eine weitere Gelegenheit eine Kauforder zu platzieren. Für jedes neu gelistete Immobilienobjekt gelten allerdings Kauf-Limits, d.h. dass Anleger beim Launch nur eine begrenzte Anzahl an Tokens kaufen (i.d.R. max. 5% aller verfügbarer Tokens) können. Wie viele Token das genau sind, hängt von der Gesamtverfügbarkeit an Tokens pro Objekt ab. RealT möchte mit dieser Einschränkung sicherstellen, dass eine möglichst große Zahl unterschiedlicher Anleger die Chance bekommt, Token zu erwerben. Dies steht auch im Einklang mich dem ausgegebenen Ziel, den “Immobilienmarkt zu demokratisieren”.
Wenige Tage vor dem Launch eines neuen Objekts, gibt RealT die genauen Details zum Verkaufsstart über die eigenen Informationskanäle bekannt. Wer schon frühzeitig informiert werden möchte, sollte den Email-Newsletter abonnieren oder dem offiziellen Telegram-Kanal „RealT – Announcements“ beitreten (Vorsicht an dieser Stelle vor Fake-Accounts, die sich als offizielle RealT-Gruppen ausgeben). Im Durchschnitt stehen pro Woche 1-2 neue Objekte zum Verkauf.
Wie kann ich Immobilien-Token kaufen?
Nun kommen wir zum eigentlichen Kaufprozess:
Um einen Kauf zu tätigen, geben Sie einfach über den Marktplatz ihre gewünschte Anzahl an Tokens ein und klicken Sie anschließend auf den Warenkorb, rechts oben auf der Internetseite. Im „Checkout“ angekommen, müssen Sie, wie auch bei anderen Online-Shops, nur noch Ihre Rechnungsadresse vervollständigen, die gewünschte Zahlungsmethode auswählen und den allgemeinen Geschäftsbedingungen (Terms and Conditions) zustimmen. Als Zahlungsmethode können Sie zwischen FIAT-Geld (via Kredit,- oder Debitkarte) sowie zwischen verschiedenen Kryptowährungen (BTC, ETH oder z.B. USDC) wählen.
Diejenigen, die noch relativ neu im Kryptospace sind, werden sich vermutlich erstmal mit der Kreditkartenzahlung leichter tun. Um nämlich mit Kryptowährungen bezahlen zu können, wird entweder eine Wallet auf einer Kryptobörse (z.B. Binance, Bitstamp, etc.) oder ein so genanntes „Web3-Wallet“ (z.B. eine „Metamask“ oder ein „Rabby-Wallet“) benötigt, welches Sie zuvor auf Ihrem Computer oder Handy herunterladen und einrichten müssen. Eine Schritt-für-Schritt Anleitung, wie Sie dabei vorgehen, finden Sie hier.
Grundsätzlich empfehle ich jedem, der von den Möglichkeiten des DeFi-Space (Decentralized Finance) profitieren möchte, ein solches Web3-Wallet zu nutzen. Das Web3-Wallet ist das Eingangstor für den DeFi-Space. Sie können damit mit verschiedenen DeFi-Protokollen interagieren und dadurch z.B. Ihre Kryptowährungen verleihen (lending), Kredite aufnehmen (borrowing) oder ihre Coins staken – und auf diese Weise ein passives Einkommen generieren – vergleichbar mit Zinserträgen, die Sie auf Ihrem Tagesgeldkonto erwirtschaften können. Auf der Internetseite Defi-Llama finden Sie eine sehr gute Übersicht zu allen existierenden, größeren DeFi-Protokollen.
Nun zurück zum Kaufprozess: Nachdem die Bestellung (Purchase Order) über die RealT-Webseite abgeschickt wurde, müssen die Tokens im nächsten Schritt bezahlt werden. Den Bezahlvorgang hat RealT an einen professionellen Zahlungsdienstleister, der sowohl Krypto,- als auch Kreditkartenzahlungen ermöglicht, outgesourced. Kurze Zeit nach der Bestellung werden Sie auch schon von Request Finance (RF), dem entsprechenden Dienstleister via E-Mail über Ihre ausstehende Zahlung benachrichtigt. Danach müssen Sie auf das RF-Portal navigieren und nur noch den Anweisungen folgen. Die Zahlungen mit Kryptowährungen entpuppten sich zu meiner Überraschung als besonders einfach, da Sie dazu nur Ihre Wallet (in meinem Fall Metamask) mit der Seite verbinden müssen um die Bezahlung mit wenigen Klicks abzuschließen. Im Portal von Request Finance finden Sie übrigens auch weitere Dokumente zu Ihrer Bestellung, den Rechnungen und Ihrem Bezahl-Status. Hinweis: nach Eingang der Rechnung bleiben Ihnen insgesamt 12h Zeit um die Zahlung vorzunehmen. Sollten Sie sich also zu lange Zeit lassen, kann es sein, dass Ihre reservierten Tokens wieder zum Verkauf freigegeben werden.
Im letzten Schritt müssen Sie noch ein Vertragsdokument unterzeichnen, welches Ihnen RealT nach Erhalt der Zahlung per E-Mail zuschickt. Dieses Dokument gibt den Investoren zusätzliche rechtliche Sicherheit, da Sie darin offiziell als (Teil-)Eigentümer der Immobilie aufgeführt sind.
Wie kann ich meine Tokens wieder verkaufen?
Wer seine erworbenen Immobilien-Token wieder verkaufen möchte, hat dazu zwei Möglichkeiten:
(1) Verkauf direkt an RealT über die Rubrik >“Sell Tokens“ im Hauptmenü:
RealT bietet an, die Token gegen eine Gebühr von 3% zurückzukaufen. Wer also beispielsweise 2 Token im Wert von 100 USD veräußern möchte, wird nur 97 USDC bzw xDAI zurückbekommen. Da der Verkaufsauftrag nicht automatisch, sondern manuell bearbeitet wird, kann der Verkaufsprozess bis zu 10 Werktagen in Anspruch nehmen. Zudem gibt es eine weitere Einschränkung: Damit die Plattform z.B. im Falle eines Immobilien-Crashs keine Liquiditätsschwierigkeiten bekommt, sind die Verkaufsvolumina für jeden Nutzer auf insgesamt 2.000,- USD / Woche gedeckelt. Wer jedoch größere Token-Volumina (z.B. 10.000,- USD) möglichst schnell veräußern möchte, der kann diese auch im freien Markt verkaufen:
(2) Verkauf über Sekundärmarkt „Secondary Marketplace“:
Für schnelle und reibungslose Transaktionen hat RealT mit SwapCat einen liquiden Sekundärmarkt geschaffen. Hier werden die RealT-Token im freien Markt gehandelt. Wer seine Token über diesen Weg kaufen oder verkaufen möchte, muss jedoch einige Vorkehrungen treffen: Wie wir aus dem Direkt-Kauf über RealT wissen, müssen wir für jedes einzelne Immobilien-Objekt, in das wir investieren, einen Kaufvertrag unterzeichnen. Mit der Unterzeichnung ist es uns überhaupt möglich, weitere Token desselben Objekts zu erwerben. Das gilt sowohl für den Kauf über RealT als auch über den Sekundärmarkt. Falls wir über den Sekundärmarkt in ein Objekt, dessen Token sich noch nicht in unserem Portfolio befindet, investieren möchten, müssen wir zunächst ein so genanntes Whitelisting-Agreement unterzeichnen. Dazu navigieren wir einfach im Hauptmenü auf >My Account>Portfolio, klicken auf den Whitelist-Button und wählen das entsprechende Objekt aus. Die Vertragsdokumente werden uns dann per E-Mail zur Unterzeichnung zugeschickt.
Noch ein wichtiger Hinweis: Wie leider im Krypto-Space nicht unüblich, tummeln sich auch auf Swapcat schwarze Schafe, die Fake-RealToken zum Verkauf anbieten : Stellen Sie vor jedem Kauf unbedingt sicher, dass die Vertragsadresse des RealTokens mit jener Token-Adresse, die der Verkäufer bei SwapCat anbietet, 100% übereinstimmt.
Wie erhalte ich Mietzahlungen?
Unter dem Pfad >My Account >Portfolio können Nutzer einstellen, in welcher Form sie ihre wöchentlichen Mietzahlungen erhalten möchten. Die Mietzahlungen werden einmal pro Woche auf die Wallet-Adressen, die die Nutzer zuvor hinterlegen müssen, versendet. Als Nutzer müssen Sie noch festlegen, welches Netzwerk (Ethereum oder Gnosis) Sie für die Auszahlungen verwenden möchten. Um Transaktionskosten zu sparen, empfiehlt RealT, für die Auszahlungen der Mieten, die Gnosis-Chain, anstelle des Ethereum Hauptnetzwerks zu verwenden. Zur Erklärung: Gnosis ist eine Layer-2-Lösung, d.h. eine auf dem Ethereum Hauptnetzwerk aufbauende Side-Chain mit der sich Transaktionen schneller und kosteneffizienter durchführen lassen. Bevor das Gnosis-Netzwerk genutzt werden kann, benötigen Nutzer zunächst einmal ein Krypto-Wallet, ein so genanntes Web-3 Wallet. Ich selbst nutze mit Metamask den wahrscheinlich bekanntesten Anbieter für Web-3 kompatible Wallet-Lösungen. Eine genaue Schritt-für-Schritt Anleitung zur Installation Ihrer Metamask finden Sie hier.
Sobald Sie das Gnosis Netzwerk auf ihrer Metamask hinzugefügt haben (Anleitung hier), müssen Sie nur noch ihre entsprechende Wallet-Adresse (siehe Metamask) auf der RealT Plattform (>My Account >Portfolio) hinterlegen. Danach können Sie noch zwischen einem der beiden USD-Stablecoins (USDC oder xDAI) in dem Sie Ihre Mieteinnahmen vorzugsweise ausbezahlt haben möchten, wählen. Eingaben können auch im Nachhinein jederzeit geändert werden, sollten Sie sich noch einmal umentscheiden.
Dieselben Einstellungen können Sie übrigens auch mit Blick auf den Erhalt Ihrer Immobilien-Token vornehmen. Diese können auch außerhalb der RealT Plattform auf Ihrem eigenen Web3-Wallet verwahrt werden. Dies bedeutet allerdings auch, dass Sie die alleinige Verantwortung für Ihre Tokens tragen. Sollten Sie z.B. Ihr Metamask-Passwort bzw. den 12-stelligen Recovery Phrase vergessen, verlieren Sie den Zugang zu Ihren Vermögenswerten. Die Verwahrung der Token auf dem eigenen Wallet, hat zwar seine Vorteile, sie geht jedoch auch mit einem hohen Maß an Eigenverantwortung einher.
Besondere Features (Debit-Card, Darlehen, etc.)
(1) Collateralize Tokens – Darlehen aus Immobilienvermögen
Nehmen wir einmal an, Sie haben sich mit RealT ein kleines Immobilien-Vermögen aufgebaut. All Ihre Token haben einen Gesamtwert von 10.000,- Euro, und eine jährliche Durchschnittsrendite von ca. 8%. Nehmen wir weiter an, Sie benötigen dringend eines neues Autos, Sie verfügen aber gerade nicht über genügend Liquidität um sich eines zu kaufen. Ein Privatkredit bei Ihrer Hausbank kommt für Sie wegen der schlechten Zins-Konditionen schon mal nicht in Frage. Deshalb suchen Sie nach Alternativen. An dieser Stelle kommt die RealT eigene RMM-Plattform (>Hauptmenü >Collateralize Tokens) ins Spiel.
Hier können Sie als Token-Inhaber Ihre Immobilien-Token als Sicherheiten (Collateral) hinterlegen um dafür im Gegenzug zu marktüblichen Konditionen einen Kredit aufnehmen – so zumindest die Vision von RealT. Denn aktuell gibt es hier noch einige Einschränkungen, da noch nicht alle Immobilien-Token (ca. 30-40% der Gesamtmenge) als Sicherheiten auf der Plattform hinterlegt werden können. Ob ein Token besicherungsfähig ist, hängt letztlich vom Objekt ab und der Frage, ob der Token schon auf der RMM-Plattform hinzugefügt wurde. Da die Plattform kontinuierlich weiterentwickelt wird und stetig neue Tokens auf der RMM-Plattform gelistet werden, soll sich dieser Umstand spätestens mit der neuen Version der Plattform ändern.
Schnellere Darlehen mit DeFi
Bei der RMM-Plattform handelt es sich um einen „Fork“ von Aave, einem der größten, Lending-Protkolle im DeFi-Space. Wer schon einmal ein DeFi-Protokoll, wie beispielsweise Aave, MakerDAO oder Compound, genutzt und sich darüber einen Kredit aufgenommen hat, weiß um die Effizienz solcher Protokolle Bescheid. Die Kreditvergabe läuft, wie der Name „DeFi“ impliziert, vollautomatisch über „Smart Contracts“ und komplett dezentral – ohne das Zutun eines Bankangestellten oder einer anderes anderen Mittelsmannes. Durch das „Ausschalten“ von zentralen Parteien werden Prozesse bei der Kreditvergabe massiv vereinfacht. Darlehenssummen können mit Hilfe der Smart Contracts sofort genehmigt und ausgestellt werden. Die Verwendung der Darlehen ist an keinerlei Bedingungen geknüpft; die Summe kann auch jederzeit wieder getilgt werden – ohne dass dabei Bereitstellungszinsen anfallen.
Eine Voraussetzung für einen DeFi-Kredit ist, dass das Darlehen überkollateralisiert sein muss, d.h. dass das hinterlegte Immobilien-Vermögen stets größer sein muss als das Darlehen. Je nach Protokoll gelten dafür unterschiedliche Besicherungsgrenzen (Liquidiation Thresholds). Für die meisten Objekte auf der RMM Plattform liegen diese bei 70%. Um nochmal auf unser Beispiel oben mit dem Autokredit zurückzukommen: Eine Besicherungsgrenze von 70% würde bedeuten, dass wir uns bei einer Besicherung durch 10.000,- Euro durch Immobilien-Tokens einen Kredit von maximal 7.000,- Euro nehmen könnten. Das wäre allerdings ein extrem gewagtes Spiel, denn sollten unsere Immobilien-Token im Zuge der jährlichen Neubewertung leicht an Wert verlieren, würden wir Gefahr laufen, sofort liquidiert werden, da wir die Besicherungsgrenze von 70% überschreiten würden. Wer also beabsichtigt, die RMM-Plattform für neue Darlehen zu nutzen, sollte sich vorher genau mit den Mechanismen der Besicherungsgrenzen vertraut machen. Denn wie auch bei Privatkrediten über den traditionellen Bankensektor, kann man sich auch im DeFi-Space schnell die Finger verbrennen.
(2) Re-Investment-Option – Nutzung des Zineszinseffekts
Wie bereits beschrieben, können sich Token-Inhaber ihre Mieteinnahmen 1x pro Woche bequem auf ihre Wallet in USDC oder xDAI auszahlen lassen. Alternativ dazu, bietet RealT mit der Re-Investment-Option die Möglichkeit die generierten Mieteinnahmen auch direkt in neue Immobilien-Token zu re-investieren. Dadurch können Anleger den Zineszinseffekt nutzen und sich schneller ein Immobilienvermögen aufbauen. Um diese Option zu wählen, finden sich auf dem Marktplatz gelegentlich Objekte, die mit dem Label „Reinvestment“ gekennzeichnet sind.
Die Token dieser Objekte können nicht ganz normal über die Plattform gekauft werden, sondern nur über die Reinvestment-Option. Klicken Sie dazu auf das Inserat (>View Property) und anschließend auf den „REINVEST“-Button. Danach müssen Sie nur noch allgemeinen Geschäftsbedingungen zustimmen.
In Ihrer Portfolioübersicht können Sie Ihre Re-Investment-Objekte managen und diese auf Wunsch auch wieder entfernen.
(3) Rent Income Report – praktisches Tool für die Steuererklärung
Da Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland der Einkommensteuer unterliegen, müssen diese entsprechend deklariert werden. Um eine genaue Übersicht zu den Mieteinnahmen zu bekommen, können sich Nutzer über die Rubrik „Documents“ im Hauptmenü einen Bericht über die Mieteinnahmen herunterladen. Darin sind alle wichtigen Informationen über Anzahl und Gesamtwert der Token sowie den erhaltenen Mieteinnahmen aufgeführt. Der Bericht kann dann z.B. als Nachweis der Einkommenssteuererklärung beigefügt werden.
Disclaimer: Für genauere Informationen zur Besteuerung von tokenisierten Immobilien (Security Tokens) und daraus generierten Mieteinnahmen, konsultieren Sie bitte einen Steuerberater.
(4) Debit Card zum Bezahlen mit Kryptowährungen
Mit der neuen Debit-Card vom Anbieter Gnosis Pay gibt es nun eine äußerst praktische Möglichkeit, direkt mit Kryptwährungen zu bezahlen. Damit können RealT Investoren ihre wöchentlichen Mieteinnahmen für direkte Zahlungszwecke verwenden – ob für alltägliche Einkäufe im Supermarkt oder im Onlineshopping – die Debit-Karte fungiert wie eine herkömmliche VISA-Karte und kann bei über 80 Mio Händlern weltweit genutzt werden. Auch das Abheben von Bargeld am Geldautomaten ist mit problemlos möglich, wobei hierbei anders als beim Bezahlen zusätzliche Gebühren anfallen können.
Der große Vorteil einer solchen Krypto-Debit Card ist, dass die Mieteinnahmen, welche in Form von Stablecoins (wahlweise in USDC oder xDAI) ausgezahlt werden, nicht etwa zuerst durch vorherigen Umtausch in FIAT-Geld (z.B. in €) auf das eigene Bankkonto transferiert werden müssen. Dies spart nicht nur jede Menge Zeit, sondern auch hohe Gebühren, die in der Regel von Payment-Dienstleistern berechnet werden. Die Nutzer einer solchen Krypto Debit-Card können ihre Kryptocoins direkt gegen Waren und Dienstleistungen eintauschen ohne dabei den Krypto-Space verlassen zu müssen. Aus meiner Sicht ist dies eine echte Innovation, mit spürbaren Vorteilen für die Nutzer der Gnosis Blockchain und auf ihr aufbauenden Projekten, wie RealT. Nicht umsonst bezeichnet sich Gnosis Pay auf seiner Webseite als das “erste dezentrale Bezahlnetzwerk” an der “Schnittstelle zwischen dem traditionellen und dezentralen Finanzsystem”. Ein weiteres Feature, welches mir persönlich besonders zusagt, ist, dass es sich bei der Gnosis Card um ein so genanntes “non-custodial”-Wallet handelt, d.h. dass der Wallet-Nutzer zu keinem Zeitpunkt die Kontrolle über seine Kryptowährungen verliert und diese stets eigenverantwortlich verwahrt.
Weitere Infos zur Debit-Card von Gnosis Pay finden Sie auf dessen offiziellen Webseite.
Wer sich seine Debit Card über meinen nachfolgenden referral Link bestellt, erhält ein kostenloses Start-Guthaben von aktuell 20 €:
Fazit
RealT ist aus meiner Sicht zweifellos eines der innovativsten Projekte im Bereich der tokenisierten Immobilien. Die Plattform ist nicht nur eine der ersten ihrer Art – sie ist auch, gemessen am Entwicklungsstand, die wohl am weitesten fortgeschrittene. RealT ist es in den vergangenen Jahren wie kaum einem anderen Unternehmen gelungen, ein voll funktionsfähiges Handelssystem mit Immobilien auf Basis der Blockchain zu erschaffen und die Vision „Immobilieninvestitionen zu demokratisieren“ buchstäblich real werden zu lassen. Während andere Projekte oft hinter den eigenen Erwartungen zurück blieben, hat RealT Tatsachen geschaffen und sich einen echten Entwicklungsvorsprung erarbeitet. Mit der Möglichkeit, die eigenen Immobilien-Token beispielsweise zu beleihen oder Mieteinnahmen wöchentlich und vollautomatisiert auf bankenunabhängige „Wallets“ auszuzahlen, verfügt RealT gegenüber anderen Plattformen über echte Alleinstellungsmerkmale.
Sicherlich befindet sich die Plattform noch immer in den Kinderschuhen; es besteht zweifelsohne noch sehr viel Optimierungsbedarf – gerade was die visuelle Darstellung der Plattform oder auch das Angebot an Immobilienobjekten betrifft (dieses fokussiert sich im Moment noch sehr stark auf die Stadt Detroit). Trotz des frühen Entwicklungsstadiums kann ich jedoch nach mehr als einem Jahr als aktiver Nutzer behaupten, dass RealT schon jetzt (bedingt durch den Wegfall der Intermediäre) weitaus effizientere und kostengünstigere Immobilieninvestments ermöglicht, als klassische Investments, wie beispielsweise über den Direkt-Kauf. Auch die Renditen, die bei 6-11% liegen, sind aus meiner Sicht extrem attraktiv – insbesondere auch deswegen, da man sich nicht selbst um die Bewirtschaftung der Objekte kümmern muss und auch alle anderen zeitraubenden Angelegenheiten (Mietersuche, Aufsetzen von Mietverträgen, etc.) klug outgesourced werden.
Ich persönlich halte RealT für eine hochspannende Alternative zu traditionellen Immobilien-Investments und nutze die Plattform in erster Linie zur Diversifikation (max. 10%). Wer sich ein breit gestreutes, global diversifiziertes Immobilienportfolio (mit Schwerpunkt USA) aufbauen möchte, der sollte RealT definitiv im Auge behalten.
Bei all den Vorteilen darf natürlich nicht außer Acht gelassen werden, dass ein RealToken auch nur so gut ist, wie die Immobilie selbst bzw. der Standort, in dem sie sich befindet. Der Kauf eines Tokens ist direkt mit den Risiken des Immobilienmarktes verbunden. Gerade in einer Hochzinsphase kann der Wert eines Tokens auch durchaus fallen; potenzielle Anleger sollten sich vor jeder Investition gründlich informieren und ihr eigenes Risikoprofil im Auge behalten.
